БИТВА НЕДВИЖИМОСТИ:
первичка против вторички
С помощью экспертов проанализировали «за» и «против» покупки квартир в старом жилом фонде и новостройках.


Квартира – дорогостоящее приобретение. Это не диван, который легко можно поменять, если он оказался неудобным. Покупая жилье, нужно учесть множество нюансов, и не только финансовых. Первый вопрос, которым задаются будущие собственники, какой дом предпочесть: новостройку (благо, самарские застройщики предлагают массу вариантов) или вторичку? Узнав мнения экспертов и жильцов, «Комсомолка» попыталась разобраться в этой дилемме.
ЦЕНА ВОПРОСА
Стоимость квартиры – ключевой фактор, на который мы вынуждены ориентироваться. Именно бюджет предстоящей сделки определяет все – от метража до престижности района будущего проживания.
Первичное жилье в этом плане выигрывает – застройщик, как правило, предлагает квартиры по более низким ценам, чем в существующем жилом фонде, где стоимость жилья часто завышена. Кроме того, выбор в пользу новостроек делается из-за льготных госпрограмм. Это позволяет при одинаковом бюджете рассчитывать на более просторную квартиру.
«
Агент по продаже недвижимости
(агентство «Квадратный метр»)
Галина Калимуллина:
Как риэлтор скажу: вторичку продавать проще. На нее больше спрос, хотя цена высока (и со временем не падает). И это несмотря на то, что в планировках вторичное жилье проигрывает – чтобы жилье стало просторнее и удобнее, приходится делать (и узаконивать) перепланировку.
«
Руководитель отдела продаж
Корпорации «Кошелев»
Дарья Смирнова:
Покупая квартиру на этапе договора долевого участия, наш клиент делает отличную инвестицию в будущее. После того, как дом введут в эксплуатацию, он будет стоить дороже примерно на 20%. Вторичная недвижимость за тот же период подорожает максимум на 10%.
«
Управляющий директор
по ипотеке ВТБ в Самарской области
Екатерина Маклакова:
В Самарской области основной объем ипотечных сделок в ВТБ приходится на вторичное жилье – более 60% от всех выданных кредитов, так как этот сегмент рынка недвижимости занимает наибольшую долю в регионе. Вместе с тем второй год подряд в регионе активно растет спрос на жилье в новостройках. За январь-июнь 2021 года на эти цели ВТБ выдал 1,8 млрд рублей ипотеки, что на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такая высокая динамика обусловлена минимальными ставками по ипотеке, установленными во многих российских банках, а также действием льготной госпрограммы, которая оказала значительное влияние на первичный рынок жилья.
Сегодня даже с учетом изменения ипотечных ставок, покупка квартир в новостройках по-прежнему доступна клиентам на наиболее выгодных условиях. Так, ВТБ решил ввести для своих заемщиков «переходный период» и сохранить ранее действовавшие ставки в рамках обновленных условий госипотеки (напомним, после 1 июля 2021г. ставка, рекомендованная Правительством РФ, составляет 7%).
Программа доступна клиентам, приобретающим жилье от застройщика, с максимальной суммой займа 3 млн рублей. В ВТБ ставка составит 6,05% годовых. Также есть уникальная возможность снизить ставку на первые 6 или 12 месяцев кредита до уровня 4,3% или 5,3% соответственно.
Помимо действия льготных программ поддержки, банки совместно с застройщиками предлагают собственные спецпредложения по субсидированию процентной ставки на один год или несколько лет. Такие предложения очень востребованы у клиентов, которые приобретают жилье без отделки, и сэкономленные на уплате процентов средства могут направить на ремонт.
УДОБСТВО ДОМА И ПЛАНИРОВОК
Крохотные хрущевки ушли в прошлое – таких теперь не строят, ведь если раньше квартиры давали на производстве, теперь их приходится покупать. Не каждый мечтает о тесных смежных комнатах. Плюс новостроек – удобные планировки с вместительными кухнями и прихожими, отсутствием проходных комнат. Дом, построенный по новым правилам, тоже удобнее – он наверняка оборудован пандусами, вероятно – грузовым лифтом и колясочной.
«
Руководитель отдела продаж
Корпорации «Кошелев»
Дарья Смирнова:
В новостройках важен современный подход к планировочным решениям. В нашем новом жилом комплексе «Сити-Парк» мы сделали акцент на больших функциональных планировках, впервые в наших домах появятся четырехкомнатные квартиры, квартиры с большими кухнями-гостиными и гардеробными. На вторичном рынке тоже можно найти просторную квартиру, но она, к сожалению, уже не соответствует потребностям современного жителя.
БАЛКОНЫ И ЛОДЖИИ
Здорово в придачу к основной жилплощади иметь уютный балкон или просторную лоджию. Однако раньше строители не придавали балконам и лоджиям такого значения, как сейчас. Порой единственный способ использовать эту площадь с пользой, - сломать перегородку, добавив несколько метров к комнате.
«
Руководитель отдела продаж
Корпорации «Кошелев»
Дарья Смирнова:
Балконы в старом жилом фонде и в новых ЖК существенно отличаются. В наших домах - это стеклянные просторные лоджии с панорамным видом и дополнительным светом в квартире. Жители используют их как оранжерею или как мягкий уголок для отдыха, и это уже не место для хранения банок, велосипедов и прочих вещей.
ПОДЪЕЗДЫ
Чтобы попасть в квартиру, нужно сначала войти в подъезд. И здесь, конечно, вторичка очень часто не может конкурировать с новым жильем. По принципу «общее – значит, ничье» страна жила довольно долго, и это не могло не сказаться на внешнем виде лестничных маршей и площадок. В домах, оборудованных лифтом, в отличие от пятиэтажек, эту «красоту» нет необходимости обозревать целиком – если, конечно, подъемник не сломается (а в старом фонде это случается чаще, чем хотелось бы).
«
Агент по продаже недвижимости
(агентство «Квадратный метр»)
Галина Калимуллина:
Подъезды в старом жилом фонде оставляют желать лучшего. Время наложило на них свой отпечаток, а управляющие компании ремонтируют подъезды крайне редко. Кроме того, некоторые подъезды могут иметь специфический въевшийся запах.
«
Руководитель отдела продаж
Корпорации «Кошелев»
Дарья Смирнова:
В наших новых жилых комплексах предусмотрены современные стеклянные входные группы и стильные решения отделки подъездов, отвечающие европейскому уровню комфорта. Каждый подъезд имеет безбарьерный вход и возможность пользования лифтом с нулевого этажа. Все это можно посмотреть и оценить на наших экскурсиях. К сожалению, вторичный рынок зачастую не может предложить жителю подобный комфорт и удобство. В старом жилом фонде в подъезде нужно сначала преодолеть пять ступеней, а потом уже поехать в малогабаритном лифте. Если у вас тяжелые сумки или детская коляска - это приносит массу неудобств. В наших новых домах мы решили эту проблему. Еще одно малозаментное, но очень удобное преимущество построенных и строящихся домов – датчики движения, которые включают освещение по необходимости. Это дает нам безопасность и экономию энергоресурсов.
ИНФРАСТРУКТУРА
Развитая территория – несомненный плюс вторички. В старом районе наверняка есть школы и детские сады, больницы, магазины, парикмахерские и химчистки. Если и не поблизости – легко можно добраться на автобусе, троллейбусе или трамвае. Заселившись в новый жилой квартал, зачастую приходится ждать всех этих благ цивилизации – в том числе транспортных маршрутов. Но наличие инфраструктуры зависит от застройщика – ответственные представители отрасли предусматривают все необходимые для жизни новоселов объекты уже на этапе планирования строительства.
«
Руководитель отдела продаж
Корпорации «Кошелев»
Дарья Смирнова:
Благоустройство вокруг домов в старом жилом фонде ограничивается детской площадкой с элементарным оборудованием. Мы же, как застройщик, ориентированы на семейные ценности, поэтому во дворах «Кошелев-Проекта» есть вся необходимая инфраструктура для семейного досуга: спортивные и тренажерные площадки, детские городки, лавочки и беседки. В прошлом году в «Кошелев-Парке» между двумя жилыми комплексами открылся «Эмоджи-Парк». Это сквер с мощеными дорожками и качелями для прогулок и семейного отдыха.
ПАРКОВКИ
Владельцы автомобилей скажут и без экспертов: проблема с парковкой – минус вторичного жилья. В советские годы наличие машины (а то и двух) в каждой семье не предполагалось, отсюда дефицит парковочных мест у дома. В новых жилых комплексах автомобильный вопрос решается застройщиками на стадии проектирования – предусмотрены либо достаточное количество мест по периметру дома, либо стоянки неподалеку.
РЕМОНТ
В этом аспекте однозначного победителя нет. Покупая квартиру у предыдущего собственника, можно стать обладателем жилья с готовым ремонтом. Вопрос лишь в том, будет ли он вам по вкусу. Если же квартира не видела ремонта много лет, чтобы привести ее в порядок, придется не только основательно потратиться на стройматериалы и сантехнику, но и демонтировать все старое – ту же сантехнику, штукатурку и обои, скрипучий пол, электропроводку, окна и двери. Еще один недостаток – изношенные инженерные сети.
Новостройки в этом плане удобнее – здесь все коммуникации новые. Если отделка черновая, можно декорировать квартиру по собственному проекту с нуля. При чистовой отделке вам предложат готовое дизайнерское решение, выполненное в современных материалах. В плане ремонта небольшой минус есть и у первичного жилья: все ваши соседи тоже будут новоселами, так что звуки работающих дрелей, перфораторов и молотков вам, уже сделавшим ремонт, придется еще какое-то время потерпеть.
«
Агент по продаже недвижимости
(агентство «Квадратный метр»)
Галина Калимуллина:
Вторичный жилой фонд проверен временем. Все минусы, если они были, выявлены предыдущими жильцами. Дом давно прошел усадку – если он простоял 20-30 лет, понятно, что простоит и дольше. От вторички меньше сюрпризов: если здание построено на болоте, покупатель узнает об этом до приобретения, а не после. В старом доме заселены все квартиры, поэтому он отапливается равномерно. Случается, что покупатели жилья в новостройках жалуются на холод – вокруг них пока никто не живет, а одна квартира не тянет полноценного отопления. Также жилье в старом фонде привлекательно с точки зрения развитой инфраструктуры: вокруг построены детские сады, школы, площадки. Как плюсом, так и минусом старой квартиры может быть аура, которая здесь сложилась за прошлые годы. Из минусов также изношены коммуникации, но в последнее время управляющие компании стараются приводить их в порядок.
ДЕ-ЮРЕ
Плюс покупки квартиры в новом доме в том, что не придется проверять историю жилья, ведь вы станете его первым хозяином. Это экономит время и снижает риски потерять крышу над головой, если заявятся неучтенные законные собственники. Минусом может стать затянувшееся строительство: пока квартира не поставлена на кадастровый учет, нельзя зарегистрировать право собственности. А без него, в свою очередь, невозможно оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.
«
Руководитель отдела продаж
Корпорации «Кошелев»
Дарья Смирнова:
Покупая квартиру у застройщика, наш клиент может быть спокоен за чистоту сделки. Корпорация «Кошелев» ведет клиентов от момента выбора до передачи ключей в отделе заселения и в постгарантийном обслуживании.
СЛОВО ПОКУПАТЕЛЯМ
За вторичку:
«
Елена Сборнова,
журналист «КП-Самара»:
Подыскивая квартиру, мы с мужем рассмотрели множество различных предложений – как в старом фонде, так и в новом. От жилья в новостройках отказались из-за удаленности от работы и дефицита зелени – даже если деревья посажены, в лес они превратятся очень нескоро. В результате нашли квартиру в тихом обжитом районе в сталинском доме: высокие потолки и огромные окна, солидные лестничные марши, просторные комнаты и кухня, интеллигентные соседи. Ключевые объекты – парк для прогулок, магазины – поблизости, на работу можно ходить пешком. Да, придется сделать капитальный ремонт, зато на свой вкус. Бонус – почти (а может и не почти) антикварная мебель, оставшаяся от бабушки, живущей здесь до нас. После реставрации шкаф и стулья обещают превратиться в настоящие шедевры!
За первичку:
«
Наталья Панина,
продавец-консультант в фирме
по установке окон:
Мы снимали квартиру в районе парка Победы и поначалу присматривали жилье поблизости. Но на предварительно одобренную сумму ипотеки здесь можно было купить лишь однушку в полуразрушенном состоянии на первом этаже. Ремонт требует больших дополнительных вложений, к тому же в это время нужно где-то жить, а платить за съем и ипотеку накладно. Вслед за другом решили посмотреть квартиры в «Кошелев-Парке». Поначалу рассматривали там вторичное жилье, чтобы после хозяев остались ремонт, какая-то техника и мебель. Но то ремонт не нравится, то риелторы подозрительные – мы отказались от этой идеи.
И сразу наткнулись на ЖК «Видный» - квартиры от застройщика. Вариант привлек еще сниженной процентной ставкой по ипотеке, которую Сбербанк, одобривший нам кредит, предлагал в тандеме с застройщиком. Квартира уже с отделкой, плюс мы попали в акцию «Кухня в подарок» - то есть, не придется тратиться на гарнитур и бытовую технику. Еще один положительный момент – безопасность сделки. У этого застройщика покупали квартиры многие знакомые, никого не обманули. Взяли квартиру в новом доме за ту же цену, по которой нам в старом районе предлагали убитую однушку. Рядом лес, где можно гулять, вокруг дома полно детских площадок, откуда дочек не вытащишь. Осенью пойдут в новую современную школу. Все довольны!
Новостройка или вторичка?
Вкладывать деньги в новый дом или в старый – каждый выбирает для себя сам. И новый район может порадовать развитой инфраструктурой, а квартира в старом жилом фонде (например, в сталинском доме) – высокими потолками и просторными комнатами. Факторов, которые следует учесть при выборе, гораздо больше: приличные соседи, вид из окон, удаленность от места работы и многое другое. И рассматривать свою «крупногабаритную» покупку нужно всесторонне, чтобы не пожалеть о своем выборе.