Эксперты рынка недвижимости предположили, как будет развиваться ситуация до конца года

Летом рынок петербургской недвижимости восстанавливался после весеннего спада. Спрос на новое жилье постепенно рос, но при этом цены сильно не менялись. Однако после объявления частичной мобилизации 21 сентября рынок новостроек снова погрузился в состояние неопределенности. О том, что происходит на рынке сейчас и как ситуация может поменяться до конца года, эксперты обсудили на круглом столе. Встреча прошла в рамках премии в сфере городской и загородной недвижимости «Град Петра Awards 2022».

ПАДЕНИЕ СПРОСА

Начиная с июня 2022 года рынок петербургских новостроек приходил в себя - этому способствовало расширение программы субсидирования ипотеки и появление дополнительных программ по снижению ставок от застройщиков. Однако начиная с 21 сентября интерес к покупке жилья упал. По словам девелоперов, количество входящих обращений, когда человек интересовался имеющимися вариантами, ценами и условиями покупки, снизилось примерно на 20% по сравнению с неделей до начала мобилизации. Те, кто уже был в процессе заключения договора купли-продажи, сделки завершали, а вот новых клиентов застройщики стали видеть все реже. Сильнее всего спрос просел в премиальном сегменте - там падение составило 50-55%.

СТАГНАЦИЯ ЦЕН

Предпосылок для серьезного роста или снижения цен на рынке новостроек сегодня нет, единогласно утверждают эксперты. В ближайшие месяцы цены вряд ли будут меняться, хотя многое зависит от ценовой политики застройщиков.

- Сейчас многие собственники жилья на вторичном рынке избавляются от недвижимости в России и зачастую продают ее с дисконтом. Застройщики в свою очередь, может, и рады снизить цены, но сделать это не позволяют обязательства перед банками, участие в проектном финансировании, - говорит редактор отдела «Строительство» ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Андрей Некрасов.

Зато строительные компании предлагают своим клиентам скидки, благодаря которым итоговая стоимость квартиры снижается. Впрочем, в зависимости от сегмента, цены на некоторые ликвидные варианты могут показывать рост - все зависит от эксклюзивности и востребованности объекта.

ИПОТЕЧНОЕ БУДУЩЕЕ

Спрос и цены на рынке новостроек во многом будут зависеть от развития рынка ипотеки. Одно из грядущих нововведений, которое повлияет на активность покупателей, - отмена Банком России ипотечных программ от застройщиков со ставками менее 1%. Кроме того, в связи с мобилизацией банки стали чаще отказывать в ипотеке мужчинам, а также более тщательно относиться к предмету залога. Это связано с тем, что у банков появились новые риски. По словам экспертов, чтобы сохранить доступные способы покупки жилья, застройщикам и банкам придется разрабатывать собственные программы и условия для клиентов. Ну а дальнейшее развитие событий определят меры поддержки отрасли жилищного кредитования.

НЕОПРЕДЕЛЕННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ

Как будет развиваться первичный рынок, зависит от информационного фона и геополитической ситуации.

- То, что сегодня происходит, можно сравнить с уравнением со многими неизвестными, и любой ответ может стать правильным. Большинство граждан сейчас не понимают, что будет происходить в экономике, стране и мире в целом в ближайшие месяцы. Многие откладывают решение квартирного вопроса из-за неопределенности и переходят к сберегательной модели поведения, поэтому что-то прогнозировать сейчас невозможно, - говорит председатель Комитета по предпринимательству в сфере жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Александр Вихров.

Застройщикам тоже придется изменить свои стратегии, потому что то, что происходит сейчас, не похоже ни на один прошедший кризис.

- Девелоперы и так очень внимательно просчитывали перспективы своих проектов еще до старта, а теперь им придется еще скрупулезнее оценивать свои шансы, - добавляет Андрей Некрасов. - Сейчас покупатели перешли в режим ожидания, а значит, застройщики будут не так активно запускать новые проекты, начнут их придерживать. Тем самым мы все ближе к реальности, когда у нас будут расти цены на жилье, причем объемы строительства будут снижаться.
И все же строительная отрасль сможет адаптироваться к новым правилам игры. - Девелоперы уже пережили не один сложный период за время своей работы, у них есть опыт. Кризисные экономические ситуации повторяются в стране с завидной регулярностью, ничего не остается, как выстраивать бизнес в сложившихся условиях, - говорит председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства и рынку недвижимости Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Владимир Быков.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Малоэтажка в ожидании

Загородный рынок сегодня тоже замер, хотя тренд на переезд никуда не делся. Желающих покинуть мегаполис по-прежнему много, как и потенциальных мест для жительства.

- Сегмент индивидуального жилищного строительства способен развиваться в любой ситуации, тем более формально такая застройка может появиться на всей территории Ленинградской области, где в принципе можно строить жилье. Но для этого должна быть дана соответствующая установка на федеральном уровне, потому что сейчас есть сложности с переводом земель из одной категории в другую. Получается, что свободных, подходящих для освоения мест много, но строить можно не везде, - говорит первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики - главный архитектор Ленинградской области Сергей Лутченко.


Есть еще одна проблема, которая характерна именно для загородного индивидуального жилищного строительства, - инфраструктура.

- Зачастую землю выделяют власти одного уровня, а инфраструктуру должны строить другие. Решить проблему возможно также через федеральное законодательство, - добавляет Сергей Лутченко.

В целом загородное строительство с точки зрения инфраструктуры и управления сложнее, чем возведение многоэтажек. Но именно этот формат все больше востребован у покупателя.