Перепланировка: что можно и нельзя изменять в своих квартирах волгоградцам
Изменения без согласования грозят не только штрафами, невозможностью продать квартиру, но и изъятием недвижимости. Рассказываем, как избежать проблем.
Сегодня многие покупают квартиры в новостройках с отделкой «серый ключ». Казалось бы, такой простор для творчества: пока кругом все в бетоне, можно ломать стены и их перестраивать, изменить место входа в комнату, а стандартную балконную дверь на французскую, объединить помещения друг с другом или разделить одну большую комнату на две. А кому-то просто хочется что-то изменить в своей жизни, и они берутся за переделку в старой квартире. Не все знают, что многое из этого запрещено, а то, что разрешено, надо согласовать и узаконить. Хотя квартира и ваша, но вокруг вас живут соседи, безопасность и комфорт которых вы можете нарушить. А кое-что в вашей квартире – вообще общее имущество всех собственников дома.
ПОЧЕМУ ВАЖНО УЗАКОНИТЬ ПЕРЕДЕЛКУ
Почему это необходимо? Потому что так прописано в законе. Для того чтобы внести любые изменения в планировку квартиры, вам нужно получить разрешение администрации. Никого не спрашивая, можно делать только косметический ремонт, менять окна. Расширяете или переносите дверные проемы, объединяете туалет с ванной, переносите коммуникации – все должно быть отражено в проекте.
– Необходимо разработать проект перепланировки с организацией, имеющей соответствующую лицензию. Вопрос переноса инженерных коммуникаций также требует разработки проекта, без согласования возможна лишь замена сантехники и отопительных приборов на аналогичное по размеру и объёму потребляемой мощности оборудование, – объясняют «Комсомолке» в администрации Волгограда.
Почему это необходимо? Потому что так прописано в законе. Для того чтобы внести любые изменения в планировку квартиры, вам нужно получить разрешение администрации. Никого не спрашивая, можно делать только косметический ремонт, менять окна. Расширяете или переносите дверные проемы, объединяете туалет с ванной, переносите коммуникации – все должно быть отражено в проекте.
– Необходимо разработать проект перепланировки с организацией, имеющей соответствующую лицензию. Вопрос переноса инженерных коммуникаций также требует разработки проекта, без согласования возможна лишь замена сантехники и отопительных приборов на аналогичное по размеру и объёму потребляемой мощности оборудование, – объясняют «Комсомолке» в администрации Волгограда.
Если же вы во время переделки затрагиваете несущие конструкции дома, все еще серьезнее. Это уже считается реконструкцией.
– Реконструкция осуществляется только после разработки и согласования проектной документации с Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, – предупреждают в мэрии.
Что будет, если это не сделать? В лучшем случае вас накажут. В худшем – от ваших действий могут пострадать окружающие люди. Потопы, перекрытие вентиляции, обрушившиеся полы и потолки, треснувшие стены – в России регулярно сталкиваются с последствиями незаконных перепланировок. В Волгограде пока таких случаев не было, но нарушителей хватает.
– Мы проводим проверки по вопросам самовольной перепланировки и переустройству в отношении собственников помещений. Основанием для таких проверок служат обращения граждан, юридических лиц. В этом году мы провели 13 контрольно-надзорных мероприятий по соблюдению правил пользования жилыми помещениями, – рассказали «КП» в инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области.
Что будет, если это не сделать? В лучшем случае вас накажут. В худшем – от ваших действий могут пострадать окружающие люди. Потопы, перекрытие вентиляции, обрушившиеся полы и потолки, треснувшие стены – в России регулярно сталкиваются с последствиями незаконных перепланировок. В Волгограде пока таких случаев не было, но нарушителей хватает.
– Мы проводим проверки по вопросам самовольной перепланировки и переустройству в отношении собственников помещений. Основанием для таких проверок служат обращения граждан, юридических лиц. В этом году мы провели 13 контрольно-надзорных мероприятий по соблюдению правил пользования жилыми помещениями, – рассказали «КП» в инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области.
ЧТО ГРОЗИТ НАРУШИТЕЛЯМ
«В соответствии с частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ, самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока до пятидесяти тысяч рублей», - предупреждает Госжилнадзор.
Не думайте, что вы просто заплатите штраф и оставите все как есть. Вместе с денежными санкциями вам выдадут предписание.
- Помимо штрафов несогласованная перепланировка грозит собственнику предписанием о возврате планировки в первоначальное состояние. А в случае если после предписания собственник так и не вернул планировку в первоначальное состояние, то органы вправе обратиться в суд с иском о принудительном возврате планировки в первоначальное состояние за счет собственника, а если перепланировка представляет возможную угрозу жизни и здоровью третьих лиц, могут и вовсе потребовать изъятия квартиры у собственника, - поясняет юрист агентства VLG-proect Александр Рулев.
- Помимо штрафов несогласованная перепланировка грозит собственнику предписанием о возврате планировки в первоначальное состояние. А в случае если после предписания собственник так и не вернул планировку в первоначальное состояние, то органы вправе обратиться в суд с иском о принудительном возврате планировки в первоначальное состояние за счет собственника, а если перепланировка представляет возможную угрозу жизни и здоровью третьих лиц, могут и вовсе потребовать изъятия квартиры у собственника, - поясняет юрист агентства VLG-proect Александр Рулев.
КАК ВСЕ СДЕЛАТЬ ПРАВИЛЬНО
Согласовывает перепланировку администрация того района, в котором находится ваша квартира.
– После составления проекта о перепланировке собственникам необходимо предоставить данный проект, соответствующее заявление, правоустанавливающие документы и технический паспорт квартиры в районную администрацию по месту проживания. Приступать к перепланировке можно после получения документа о согласовании перепланировки помещения от профильного отдела администрации района, – уточняют в мэрии. То есть лучше подождать, одобрят вам перепланировку или нет, чем потом возвращать все в своей квартире к первоначальному виду.
Кстати, юристы говорят, что обращаться в администрацию за согласованием изменений в своей квартире вы можете несколько раз. Если вдруг вы решили еще что-то поменять или разочаровались в переделке – снова готовьте проект в специализированной фирме, собирайте и подавайте документы.
Согласовывает перепланировку администрация того района, в котором находится ваша квартира.
– После составления проекта о перепланировке собственникам необходимо предоставить данный проект, соответствующее заявление, правоустанавливающие документы и технический паспорт квартиры в районную администрацию по месту проживания. Приступать к перепланировке можно после получения документа о согласовании перепланировки помещения от профильного отдела администрации района, – уточняют в мэрии. То есть лучше подождать, одобрят вам перепланировку или нет, чем потом возвращать все в своей квартире к первоначальному виду.
Кстати, юристы говорят, что обращаться в администрацию за согласованием изменений в своей квартире вы можете несколько раз. Если вдруг вы решили еще что-то поменять или разочаровались в переделке – снова готовьте проект в специализированной фирме, собирайте и подавайте документы.
СКОЛЬКО ГОТОВИТЬ ДЕНЕГ И КАК ДОЛГО ЖДАТЬ
Администрация выдает документы о переустройстве или перепланировке помещения в многоквартирном доме бесплатно. Срок выполнения услуги – 45 календарных дней. Потратиться придется только на проект. Средняя рыночная цена проекта перепланировки в Волгограде сегодня – около 7 тысяч рублей. За дополнительную сумму компании могут согласовать за вас перепланировку в администрации и выдать вам на руки уже новый план на квартиру с выпиской из ЕГРН.
Кстати, обратиться в администрацию можно и через МФЦ. В любом случае сотрудник, который будет принимать ваши документы, должен будет проверить их комплектность. А вам дадут расписку, какие бумаги у вас приняли. Сотрудники МФЦ должны передать пакет в администрацию в течение суток.
Сегодня подать заявление можно и в электронном виде, воспользовавшись сайтом госуслуг. Вам придет уведомление, что ваше обращение принято, если вы все сделаете правильно.
Кстати, обратиться в администрацию можно и через МФЦ. В любом случае сотрудник, который будет принимать ваши документы, должен будет проверить их комплектность. А вам дадут расписку, какие бумаги у вас приняли. Сотрудники МФЦ должны передать пакет в администрацию в течение суток.
Сегодня подать заявление можно и в электронном виде, воспользовавшись сайтом госуслуг. Вам придет уведомление, что ваше обращение принято, если вы все сделаете правильно.
СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ
Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.
Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), в случае если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма).
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение является памятником архитектуры, истории или культуры.
Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.
А ЕСЛИ ДОМ – ПАМЯТНИК?
– Делать перепланировку в доме, относящемся к памятникам архитектуры, без разрешения органа охраны объектов культурного наследия нельзя. В некоторых домах даже для осуществления косметического ремонта потребуется получить согласование властей, – говорит юрист Александр Рулев. – К таким домам применяются требования Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Любые ремонтные работы могут быть осуществлены только с учетом принятия мер по сохранению памятника и после согласования с органом по охране этих самых объектов культурного наследия.
Чтобы затеять перепланировку в таком доме, надо получить задание на проведение работ в органе охраны объектов культурного наследия. На основании задания в лицензированной организации подготовят проект. Он должен будет еще и пройти госэкпертизу. Получив разрешение, вы сможете сделать ремонт с авторским и техническим надзором властей.
– Процедура не из легких и, что самое малоприятное, не из дешевых, – говорит Александр Рулев. – Документы, необходимые для получения разрешения на банальный ремонт, стоят очень больших денег.
Чтобы затеять перепланировку в таком доме, надо получить задание на проведение работ в органе охраны объектов культурного наследия. На основании задания в лицензированной организации подготовят проект. Он должен будет еще и пройти госэкпертизу. Получив разрешение, вы сможете сделать ремонт с авторским и техническим надзором властей.
– Процедура не из легких и, что самое малоприятное, не из дешевых, – говорит Александр Рулев. – Документы, необходимые для получения разрешения на банальный ремонт, стоят очень больших денег.
РЕШИЛИСЬ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ? ЧТО МОЖНО, А ЧТО НЕЛЬЗЯ
Если вы после всего этого не передумали делать перепланировку, разберемся, что можно, а что нельзя. Тогда вы сами поймете, стоит ли за это браться. Некоторые ваши мечты могут идти вразрез с Жилищным законодательством, и изменения вам никогда не согласуют.
Во-первых, определимся, чем отличается перепланировка от переустройства. В первом случае вы можете демонтировать дверные блоки и ненесущие перегородки, сделать новые дверные проемы на других – ненесущих – стенах. Во время перепланировки можно объединить туалет с ванной, расширить при необходимости их за счет коридора и т. д.
Если вы решитесь переносить сантехнические приборы, радиаторы, делать гидроизоляцию, делать принудительную вентиляцию в санузлах, это уже переустройство.
Во-первых, определимся, чем отличается перепланировка от переустройства. В первом случае вы можете демонтировать дверные блоки и ненесущие перегородки, сделать новые дверные проемы на других – ненесущих – стенах. Во время перепланировки можно объединить туалет с ванной, расширить при необходимости их за счет коридора и т. д.
Если вы решитесь переносить сантехнические приборы, радиаторы, делать гидроизоляцию, делать принудительную вентиляцию в санузлах, это уже переустройство.
Что вам точно не согласуют?
– объединение жилой комнаты или кухни с балконом или лоджией,
– вынос на лоджию радиаторов отопления,
– подключение «теплого пола» к централизованному отоплению,
– расширение санузла за счет жилой комнаты (но если под вами нежилое помещение, то можно),
– расположение кухни над жилыми помещениями соседей снизу,
– объединение кухни и жилой комнаты в однокомнатной квартире, потому что комната становится нежилой,
– устройство входа из жилой комнаты или кухни напрямую в санузел.
– вынос на лоджию радиаторов отопления,
– подключение «теплого пола» к централизованному отоплению,
– расширение санузла за счет жилой комнаты (но если под вами нежилое помещение, то можно),
– расположение кухни над жилыми помещениями соседей снизу,
– объединение кухни и жилой комнаты в однокомнатной квартире, потому что комната становится нежилой,
– устройство входа из жилой комнаты или кухни напрямую в санузел.
Это общие правила. Нюансов много.
– Например, вы решили перенести мойку на кухне на другую стену. Вообще это разрешено. Но только если за этой стеной ваша комната. Если там квартира соседей – такую планировку могут не согласовать, потому что вы задеваете права соседей, – вспоминает из практики Александр Рулев.
БАЛКОН ВАШ, НО СОБСТВЕННОСТЬ НЕ ВАША
Как же быть, если вам очень хочется увеличить площадь комнаты или кухни за счет лоджии?
– Ещё в 2006 году Правительство РФ постановлением № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с подпунктом «в» пункта 2, в состав общедомового имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Балконы являются общим имуществом, значит, принадлежать кому-то конкретно не могут. Таким образом, распоряжаться по своему усмотрению ими тоже нельзя, – объясняет юрист.
Но если очень захотеть, то можно. Тогда это будет считаться реконструкцией, и, чтобы узаконить такое переустройство, вам нужно будет получить одобрение всех собственников вашего многоквартирного дома. На практике сделать это практически нереально.
Как выход, который сегодня предлагают дизайнеры, – заменить дверной блок между комнатой и лоджией модными раздвижными межкомнатными перегородками, не снося полностью стену. Если вы при этом хотите утеплить вашу лоджию, сделав на ней теплый пол, убедитесь, что у соседа снизу лоджия тоже утеплена. Иначе на его потолке будет образовываться конденсат, а это может закончиться для вас судебными разбирательствами.
Есть вариант поменять стандартный оконно-дверной блок на французское окно (двери в пол), демонтируя часть стены под подоконником. Но у многих это часть несущей стены. Не в каждом доме можно такое сделать. Если дом сделан из кирпича, то такое переустройство можно попробовать согласовать.
Как выход, который сегодня предлагают дизайнеры, – заменить дверной блок между комнатой и лоджией модными раздвижными межкомнатными перегородками, не снося полностью стену. Если вы при этом хотите утеплить вашу лоджию, сделав на ней теплый пол, убедитесь, что у соседа снизу лоджия тоже утеплена. Иначе на его потолке будет образовываться конденсат, а это может закончиться для вас судебными разбирательствами.
Есть вариант поменять стандартный оконно-дверной блок на французское окно (двери в пол), демонтируя часть стены под подоконником. Но у многих это часть несущей стены. Не в каждом доме можно такое сделать. Если дом сделан из кирпича, то такое переустройство можно попробовать согласовать.
Материал подготовлен в рамках проекта «Комфортная среда».
Текст: Екатерина СИМОХИНА.
Дизайн, верстка: Алина ФЕТИСОВА, Сергей ДАНИЛЯН,
Александр ВОЛЬФОВСКИЙ
Фото: Екатерина СИМОХИНА, архив «КП».
Видео: Екатерина СИМОХИНА.
Производство: ООО "Региональная медиасеть"
30 июля 2021 год
Текст: Екатерина СИМОХИНА.
Дизайн, верстка: Алина ФЕТИСОВА, Сергей ДАНИЛЯН,
Александр ВОЛЬФОВСКИЙ
Фото: Екатерина СИМОХИНА, архив «КП».
Видео: Екатерина СИМОХИНА.
Производство: ООО "Региональная медиасеть"
30 июля 2021 год
