Недвижимость

Первое десятилетие существования СССР отметилось настоящей квартирной катастрофой: из-за стремительного прироста населения и перетока людей из деревень в города жилые квадратные метры в какой-то момент начали стремительно заканчиваться. Значительная часть народа проживала в общежитиях, «муниципализированных домовладениях» (которые мало чем отличались от коечно-каморочных, только перешли из частной собственности в государственную) или попросту в бараках. Отдельное жилье могла позволить себе лишь партийная или научная элита.

«В целом по стране в 1920-е годы только 13,5 процента обывателей имело жилую площадь, соответствующую санитарным нормам, - пишет в одной из своих научных статей кандидат исторических наук, преподаватель Северо-Кавказского филиала Российского государственного университета правосудия Юлия Микуленок. - Чтобы удовлетворить жилищную нужду, только в Москве требовалось ежегодно затрачивать свыше 100 миллионов золотых рублей на жилищное строительство и 105 миллионов - на ремонт. В переходный период строительства нового государства, которое еще не оправилось от последних двух революций, Гражданской войны, участия в Первой мировой войне, интервенции, возможность выделения таких сумм отсутствовала».

Жилищный вопрос, на который сетовал Воланд в «Мастере и Маргарите», начал портить людей не вчера и даже не десятилетия назад. В дореволюционной Москве, например, одним из самых популярных видов жилья были коечно-каморочные квартиры, когда единое жилое пространство сдавалось внаем по частям и жильцы ютились на койках, отделенных друг от друга пологами. Так могли жить целые семьи. Согласитесь,  студии восемь «квадратов», над которыми сегодня все смеются, уже не кажутся таким уж плохим вариантом?

Туризм для народа

Впрочем, повсеместного распространения дома-коммуны не получили. А что обычный народ? А обычный народ продолжал выживать в условиях острой нехватки жилья. Все в той же Москве, например, норма по квадратным метрам перед войной снизилась еще сильнее - на одного человека теперь приходилось чуть больше 4 «квадратов» вместо 5,5.

Несколько таких проектов даже удалось реализовать, например, жилой дом рабочего товарищества Обрабстроя в Басманном тупике в Москве. Самое интересное, что, кроме прачечной, клуба и спортзала, в нем помещался детский сад - прямо на крыше, на которой дети гуляли и дышали свежим воздухом под присмотром воспитателей.

В 1930-е годы как грибы после дождя начали возникать необычные решения жилищного вопроса. Молодое советское общество увлеченно ломало стандарты и парадигмы, и подход к жилплощади не стал исключением. Идеальным вариантом новым архитекторам виделся дом-коммуна, где не будет ничего частного, кроме разве что кровати. Даже кухни предлагалось сделать общими или вовсе перенести питание в специальные столовые, где могли бы собираться все жильцы.

После войны

1945-1955г.

Судя по дошедшим до наших дней документам, деревянный двухкомнатный дом с кухней стоил в ту пору около восьми тысяч рублей. Трехкомнатный - десять тысяч, каменный - двенадцать. С учетом того, что средняя зарплата советского гражданина в первую послевоенную пятилетку составляла от 400 до 650 рублей, ссуда на покупку была вовсе не лишней. К тому же к концу 1940-х цены еще немного подняли, чтобы сократить разрыв между продажной стоимостью дома и стоимостью его строительства, а срок возвращения ссуды сократили до двух-трех лет.

После войны к уже существовавшим проблемам добавились дефицит ресурсов и острая нехватка рабочих рук. Чтобы все это как-то решить, советская власть, помимо прочего, предпринимала оригинальные шаги. Так, в стране вернулись к идее индивидуального жилья: если человек шел работать на предприятие и решал остаться там надолго, ему давали возможность получить ссуду десять - двадцать тысяч рублей сроком на семь - десять лет на покупку или строительство собственного дома.

1950-е отметились постепенным ростом жилищного строительства. К середине десятилетия его объем в городах вырос на 20 процентов. Во второй половине ЦК КПСС и Совмин постановили разработать «новые типовые проекты многоэтажных домов-высоток пять-шесть этажей без лифтов, с меньшими размерами жилых комнат и нежилых помещений». Да, читатели постарше уже догадались - за этим громоздким определением скрываются столь дорогие сердцу советского человека хрущевки. Впервые их начали строить в Москве во втором полугодии 1958 года, а уже в 1959-м массовое возведение хрущевок началось по всей стране. Ключевую роль в стремительной «хрущевизации» СССР сыграл запуск новых домостроительных комбинатов и заводов железобетонных конструкций. Ну и простота и универсальность самих хрущевок, конечно же.

Получить свой собственный уголок советская семья могла несколькими способами. Например, встать в очередь на улучшение жилищных условий - это можно было сделать, если на текущем месте жительства на одного человека приходилось менее девяти квадратных метров. Очередь занимала примерно шесть-семь лет. Удобно: можно было, например, смело заводить детей, зная, что как только придет время поступать в школу, у семьи уже будет собственная отдельная квартира. Если же пойти работать на предприятие, которое строило дома для сотрудников само, то очередь вполне могла сократиться и до двух лет.

Конечно, были и ограничения: ни квартиру, ни даже район выбрать не давали, а само жилье предоставлялось в социальный найм, то есть его запрещалось завещать или продавать.

В шестидесятые рост строительства жилья сменился настоящим бумом, да таким, что Союз, на протяжении почти сорока лет стабильно страдавший от нехватки «квадратов», выбился на первые места во всем мире по числу новых квартир на тысячу человек.

Хрущевки

Еще одна примета времени - в полную силу вошло начавшееся еще в 1960-х строительство брежневок, «старших сестер» хрущевок. От последних они отличались более продуманными планировочными решениями, наличием лифтов и мусопроводов, высокими потолками, большими кухнями и лестничными клетками. Брежневки, к слову, строили двух типов: «цековские», для членов ЦК КПСС, и обычные - для широких масс.

В 1970-е распространение получают жилищно-строительные кооперативы. Туда можно было вступить, оплатив предварительно взнос, а потом, спустя какое-то время, выкупить приглянувшуюся квартиру в рассрочку. Однако нельзя сказать, что кооперативное жилье пользовалось совсем уж большой популярностью: согласно сохранившейся статистике, таких квартир на весь Союз было не более 10 процентов. Основная причина - высокая стоимость. Чтобы только вступить в кооператив, нужно было уплатить 3-4 тысячи рублей. При средней зарплате 122 рубля в месяц часто приходилось влезать в долги. Ежемесячные взносы доходили до 50 рублей - семьей, да с родителями, потянуть еще можно, а вот одному уже проблематично.

«Жилье-2000»

Возведение и введение в эксплуатацию новых «квадратов» замедлилось, многие начатые еще при Союзе стройки встали, даже в больших городах строилось не больше полутора десятков домов в год. Как итог, по данным статистических органов, к 1993 году в стране 11 миллионов семей и одиноких граждан проживало в коммуналках, 2 миллиона - в ветхих и аварийных домах; дополнительно решения жилищного вопроса ожидало более 150 тысяч военнослужащих.

Зато началась приватизация. В лихое десятилетие государство устранилось от управления жилищной сферой, и вся его роль, по сути, свелась к строительству, урегулированию отдельных юридических моментов, а также посильной заботе о тех категориях граждан, которых называют социально незащищенными.

В 1980-е Союз еще дышал полной грудью и строил планы на будущее. Одним из таких планов стал проект «Жилье-2000» - масштабная и амбициозная комплексная программа, согласно которой каждая советская семья к 2000 году должна была получить собственную квартиру. Да какую: норма площади на человека должна была вырасти с 14,6 до 22-22,5 квадратного метра! Увы, несмотря на хороший разбег, который набрала жилищная сфера за все минувшие ударные пятилетки, «Жилье-2000» так и осталась мечтой: крах СССР поставил на ней крест.

Лихие девяностые

Другой новинкой стала ипотека. В 1997 году заработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Правда, заработать-то оно заработало, вот только... скажем так, когда вам в очередной раз покажется, что сегодня условия по ипотеке ужасные, просто вспомните ипотеку 1990-х - начала 2000-х. Займы выдавались только в валюте, в среднем под 30-40 процентов и не на двадцать - тридцать лет, а всего на три-четыре года, к тому же претендовать на ипотеку можно было, лишь оставив банку в залог уже имеющееся жилье или то, которое приобретается. Неудивительно, что более или менее серьезное распространение ипотека получила лишь после 2005 года, когда ставка снизилась до сравнительно комфортных 10-12 процентов.

Строительная сфера понемногу начала выходить из кризиса. Появляются новые формы продажи жилья. Например, квартиры «на этапе котлована». Поначалу многим такой подход казался дикостью: как можно покупать квартиру в доме, который еще даже не построен? Однако из-за сравнительно низких цен люди постепенно втягивались... и нередко пополняли собой ряды тех, кого позже назовут «обманутыми дольщиками». Проблема обманутых дольщиков вскоре приобрела катастрофические размеры. И, даже несмотря на то, что в новом столетии за нее активно взялось государство, решить вопрос удалось далеко не сразу: в некоторых регионах его окончательно закрыли лишь в 2020-х.

В 2010-м покупка жилья вновь становится посильным делом. Причина опять же в ипотеке: система ипотечного кредитования окончательно формируется, процент снижается - почему бы и нет? Согласно официальной статистике, с 2006 по 2012 год спрос на ипотеку вырос более чем в два раза - доля сделок с ее использованием увеличилась с 9,5 до 20 процентов. Даже в кризисный 2014-й ставку удалось удержать и после небольшого скачка снизить до комфортных 9  процентов. Начинает решаться и проблема обманутых дольщиков, которых в стране насчитывалось около 400 тысяч.

Наши дни

Ну а в состоянии второго кризиса мы живем прямо сейчас. Из-за того что Центробанк поднимает ключевую ставку, чтобы обуздать растущую инфляцию, проценты по ипотеке устремились ввысь: на пике они могли доходить почти до 30 процентов, благо на недавнем заседании ЦБ впервые с сентября 2023 года решил ставку опустить. И хотя пока ненамного - всего на один процент - это уже дает основания попытаться увидеть свет в конце тоннеля.

Впрочем, ряд льготных ипотечных программ в России все еще действует. Это, например, ипотека для молодых семей и семей с детьми, IT-ипотека, дальневосточная и так далее. В начале этого года говорилось о возможном появлении новых программ для технических специалистов, учителей и врачей, но, судя по всему, придется подождать.

«Бюджетная нагрузка складывается очень большая, предлагается увеличить дефицит бюджета, так что возможности субсидировать процентную ставку по ипотечным кредитам практически нет, поэтому маловероятно, что в этом году могут появиться какие-либо новые программы, - отметил председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. - Если мы будем расширять программы льготной ипотеки, это увеличит нагрузку на массового потребителя, а нам сейчас нужно, чтобы все могли ипотеку брать по приемлемым ценам, а не только отдельные категории».

2020-е отметились сначала резким взлетом популярности ипотеки, а потом таким же резким ее падением. Первое было вызвано введением особых льготных ставок в ответ на сложности, связанные с пандемией COVID-19. Изначально они равнялись 6,5 процента, потом чуть подросли до 7-8 процента. Льготная ипотека пользовалась бешеной популярностью: по данным портала Дом.РФ, за время ее действия народ купил в общей сложности почти 84 миллионов квадратных метров строящегося жилья. Однако в конечном итоге ее решили отменить: льготная ипотека выполнила свою задачу и поддерживать ее дальше для государства оказалось слишком накладно